- Terug
Update 31 jul 2025
Wat betekent het als je verhuurder bent van een failliete huurder?
De meestgestelde vragen
Als verhuurder wordt je direct getroffen door het faillissement van jouw huurder. Het stelt je direct voor allerlei uitdagingen. Wat gebeurt er met de huurovereenkomst? Wordt er nog huur betaald? Wie gaat het pand ontruimen en wanneer? We begrijpen die zorgen heel goed. Om je alvast op weg te helpen, hebben we de onderstaande Q&A opgesteld. Hierin beantwoorden we de meest gestelde vragen van verhuurders in faillissementssituaties.
- De informatie is bedoeld als praktische leidraad, uitgaande van de meest gangbare situaties. Het geeft geen volledig juridisch sluitend beeld. Heb je vragen over jouw specifieke situatie, win dan juridisch advies in.
- Deze informatie is vooral geschreven voor verhuurders van onroerend goed, maar gelden grotendeels ook voor verhuurders van roerende zaken.
Mijn huurder is failliet, wat moet ik doen?
Zoek zo snel mogelijk contact met de curator en stuur de huurovereenkomst op. De curator snapt dat je als verhuurder plotseling zonder huurder zit en zo snel mogelijk opnieuw wilt verhuren. En dat de kans groot is dat je financiële schade lijdt.
Er is een wettelijke regeling hoe er wordt omgegaan met de beëindiging en betaling van huurovereenkomsten bij faillissement, maar het prettigste is gewoon even overleg over de situatie om op basis van de wederzijdse belangen te kijken welke aanpak voor iedereen het beste uitpakt.
Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als mijn huurder failliet gaat?
Juridisch blijft de huurovereenkomst in stand. Deze eindigt niet automatisch door het faillissement. Zelfs niet als er een betalingsachterstand is en ook als het onzeker is of je na datum faillissement betaald krijgt.
In de praktijk komt het er meestal op neer dan de curator gewoonlijk nog (iets meer dan) drie maanden over het pand kan blijven beschikken. Althans, dat is de wettelijke maximale opzegtermijn (voor zowel curator als verhuurder), waar de curator nagenoeg altijd gebruik van maakt (art. 39 Fw).
De gedachte achter deze wettelijke regeling is dat een curator vaak wat tijd nodig heeft om het faillissement ordentelijk af te wikkelen. Daarvoor kan het nodig zijn om het pand nog even te blijven gebruiken, bijvoorbeeld voor de verkoop van voorraad of het regelen van een doorstart. Tegelijk heeft de curator meestal niet meteen de middelen om huur te betalen, en zal hij de huurovereenkomst daarom vaak snel opzeggen.
De “tegenprestatie” voor jou als verhuurder is dat je in ruil voor het tijdelijke gebruik van het pand een voorrangspositie krijgt: zolang het pand na faillissement feitelijk wordt gebruikt, heb je recht op betaling uit de boedel vóórdat andere schuldeisers aan de beurt komen. Je vordering wordt dan aangemerkt als boedelvordering.
Kan ik als verhuurder de huur direct beëindigen vanwege het faillissement?
Nee, een faillissement op zichzelf is geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst. Eventuele contractuele bepalingen waarin dat wel staat (zoals een ‘ipso facto’-clausule) zijn niet afdwingbaar.
Je kunt de huurovereenkomst wel altijd opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (hetgeen de curator waarschijnlijk al voor je doet), maar tot die tijd loopt de huur door.
Krijg ik de huur tijdens het faillissement betaald?
Dat hangt ervan af. De boedelhuur (dus de huur die ontstaat na faillissement, meestal ter hoogte van drie maanden) kent een hogere rang dan de huur die nog eventueel openstond van voor de faillissementsdatum, maar ook boedelhuur wordt lang niet altijd voldaan in faillissementen. Vaak is er simpelweg niet genoeg geld.
In ieder geval zul je in de regel moeten afwachten tot het faillissement wordt afgewikkeld, want dan wordt de balans opgemaakt. Je krijgt dus sowieso niet op het gebruikelijk betaalmoment de huur betaald.
Heb ik recht op betaling van huur die nog openstond vóór de faillissementsdatum?
Ja, maar dit is een concurrente vordering. Dat betekent dat je jouw vordering kunt indienen bij de curator, maar de kans op betaling is klein omdat deze vordering laag gerangschikt is en de schuldenlast vaak het grootst is. Je kunt je vordering indienen via dit formulier.
Heb je echter een bankgarantie of waarborgsom, dan kun je die – afhankelijk van de voorwaarden – in veel gevallen wél rechtstreeks aanspreken, zonder tussenkomst van de curator.
Kan ik aanspraak maken op de waarborgsom of bankgarantie?
Ja, de verhuurder kan achterstallige huurpenningen in de meeste gevallen verrekenen met de waarborgsom of de bankgarantie, tot het bedrag waarvoor deze zekerheid is afgegeven. Overige schadeposten (zoals bijvoorbeeld leegstandsschade) kunnen niet altijd worden verhaald op de waarborgsom of bankgarantie.
Wie moet er zorgen voor lege oplevering van het pand?
De curator is juridisch gezien gebonden aan de verplichting uit de huurovereenkomst. Die houdt gewoonlijk in dat het pand wordt opgeleverd in de oorspronkelijke staat (meestal: leeg en schoon).
Zoals veel vaker bij een faillissement kunnen verplichtingen niet altijd worden nagekomen. Of de curator daadwerkelijk in staat is om het pand leeg en schoon op te leveren, hangt af van de vraag of daar genoeg geld voor is.
Het komt (helaas) vaak voor dat de ontruiming per saldo voor rekening van verhuurders komt, simpelweg omdat er vanwege het faillissement onvoldoende geld is om dat te doen. Dat levert formeel wel weer een (boedel)vordering op, maar de kans op betaling is dan uiteraard zeer klein.
Wat kan ik als verhuurder nu het beste doen bij faillissement van mijn huurder?
- Stuur de huurovereenkomst op aan de curator.
- Meld je vordering (voor zover die vóór faillissement is ontstaan) tijdig bij de curator.
- Maak kenbaar of en hoe je bereid bent het gehuurde te blijven verhuren (bijvoorbeeld bij een mogelijke doorstart).
- Verifieer zekerheden zoals borgstellingen of bankgaranties.
- Leg contact met de curator.
Staat jouw vraag er niet tussen? Stel deze dan hier
Nogmaals: deze brochure heeft een praktische informatieve insteek. Aan deze brochure kunnen geen rechten worden ontleend. Win vooral juridisch advies in.
