De huurverlaging – als je leegloopt op een leeg pand
Verkeer je in zwaar weer en loop je leeg op de huurlasten? Bijvoorbeeld omdat je jouw huurruimte niet meer kunt gebruiken door de coronamaatregelen? In situaties waarin de omzet wegvalt, maar de huurlasten gelijk blijven, kun je zomaar kopje onder gaan. Met “dank” aan corona zijn er inmiddels mogelijkheden ontstaan om pijn van de huurlasten voor 40% – 60% neer te leggen bij de verhuurder.
De huurverlaging in het kort
Wat je met dit middel kunt bereiken is dat je huurvermindering kunt krijgen. Juridisch gezien zijn er twee routes hiernaartoe:
- De Gebrekenregeling. Hier gaat het om huurprijsvermindering op grond van art. 7:207 BW, dit is een huurregeling die bedoeld is voor de situatie dat je het huurpand niet kunt gebruiken door een gebrek;
- De Onvoorziene Omstandigheden. Hier gaat het om huurprijsvermindering op grond van art. 6:258 BW, dit is een algemene regeling die bedoeld is voor situaties waarin de omstandigheden compleet anders zijn komen te liggen dan was voorzien bij het sluiten van het contract.
Beide lijken te kunnen worden ingezet als je jouw huurpand niet hebt kunnen gebruiken door de overheidsmaatregelen, zoals de winkelsluiting om verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Daar zijn inmiddels een aantal uitspraken over, vandaar dat we dit middel voor jou hier in kaart brengen.
We zien dat veelal (tijdelijke) verlagingen van 40% – 60% worden toegekend door rechters. Nihilstelling wordt ook niet fair gevonden, want verhuurders kunnen nou eenmaal ook niets aan de gevolgen van de coronacrisis doen.
Wanneer kan ik de Gebrekenregeling inzetten?
Voor het inzetten van de Gebrekenregeling moet er (kort gezegd) sprake zijn van huurruimte die niet gebruikt kan of kon worden door de overheidsmaatregelen.
Dit zal eerder het geval zijn bij winkelruimtes of vergaderruimtes, dan bij (bijvoorbeeld) kantoorruimtes. Ook het nut van kantoorruimtes is natuurlijk beperkt door de overheidsmaatregelen, als gevolg van het thuiswerken. Dat neemt niet weg dat winkelruimtes volledig gesloten moesten worden en vergaderruimtes niet meer voor dat doel konden worden ingezet. Dat is natuurlijk veel ingrijpender. En dus eerder als “gebrek“ aan te merken.
De Rechtbank Noord Nederland heeft in haar uitspraak van 27 mei 2020 (Inbev) uitdrukkelijk uitgemaakt dat de Gebrekenregeling kan worden ingezet voor een horecagelegenheid. Daar ging het overigens om een Kort Geding, dus om een voorlopige uitspraak.
Deze regeling is veel simpeler in te zetten dan de Onvoorziene Omstandigheden. Probleem is hierbij vaak dat in de algemene voorwaarden van het huurcontract (ROZ modellen) de Gebrekenregeling is uitgesloten. In die gevallen kun je enkel de route van de Onvoorziene Omstandigheden volgen.
Wanneer kan ik de Onvoorziene Omstandigheden inzetten?
Het gaat in deze gevallen niet om een wettelijk afvinklijstje. Er wordt hier gekeken naar de “omstandigheden van het geval”, waarbij de lat voor de huurder hoog ligt.
Uit eerdere uitspraken blijkt dat bijvoorbeeld de volgende situaties van belang zijn als je de regeling van de Onvoorziene Omstandigheden wilt inzetten:
- Het gaat om huurruimte die niet gebruikt kan of kon worden door de overheidsmaatregelen. Ook hier zal dit eerder het geval zijn bij winkelruimtes of vergaderruimtes, dan bij (bijvoorbeeld) kantoorruimtes
- De huurder moet in acute financiële nood verkeren, als gevolg waarvan je niet aan de huurverplichtingen kunt voldoen
- De financiële nood moet het gevolg zijn van de coronacrisis
- Eventuele overheidssteun was onvoldoende
- De huurder heeft er alles aan gedaan om de kosten te beperken, maar tevergeefs
- De financiële impact voor de verhuurder is (veel) minder groot dan die voor de huurder, bijvoorbeeld omdat deze verhuurder niet erg afhankelijk is van jouw huurinkomsten
- De overeenkomst is “uit balans” als de belangen van de huurder zwaarder geraakt worden in verhouding tot die van de verhuurder.
Dat valt uit deze uitspraken af te leiden:
Rechtbank Gelderland: uitspraak 29 mei 2020
Rechtbank Limburg: uitspraak 19 juni 2020
Hoe ziet zo'n traject er dan uit?
Natuurlijk ga je eerst in gesprek met de verhuurder. In tijden van corona bestaat er meer wederzijds begrip dan anders, merken wij.
Er is geen bijzondere procedure gekoppeld aan deze regeling. Je maakt gebruik van de algemeen procedures uit ons burgerlijk procesrecht. Aangezien er sprake is van acute spoed, ligt een Kort Geding voor de hand.
Wat kost dat?
Altijd een lastige (onmogelijke) vraag, als je de situatie niet kent. De kosten van deze procedure bestaan in ieder geval uit verschillende onderdelen:
- Griffierechten. Dat is als het ware het entreegeld dat je aan de rechtbank moet betalen om de procedure te mogen starten. Hoe hoog dat bedrag is hangt van verschillende factoren af, zoals de vraag of je in privé of namens een bedrijf procedeert. Of hoe groot het belang (hoe hoog de geldvordering) is; hoe hoger de vordering hoe hoger het griffierecht. Op de website van de rechtspraak kun je dit nalezen:
- De deurwaarderskosten. Om te waarborgen dat processtukken tijdig worden afgeleverd, inclusief bewijs, schrijft de wet voor dat een deurwaarder dat moet doen.
- De advocaatkosten. Dit zijn de kosten die je jouw advocaat betaalt om de zaak te behandelen. Denk aan de kosten voor het opstellen van de processtukken, het uitdenken van juridische vraagstukken, het verzamelen van bewijs, het voeren van correspondentie met de rechtbank en de wederpartij over het verloop van de procedure, kosten van het voeren van onderhandelingen, het bijwonen van de zitting. Deze kosten lopen dus enorm uiteen, van € 3.000,00 tot € 15.000,00 of meer.
Gelinkte artikelen
- De personele reorganisatie – als de personeelskosten de grootste molensteen zijn
- De huurverlaging – als je leegloopt op een leeg pand
- Het WHOA-akkoord – geen faillissement, wel drastisch saneren
- Surseance van betaling – maak schoon schip via een dwangakkoord
- Doorstarten via faillissement – een frisse start, met alleen de gezonde onderdelen
